Les bastides présentent un certain nombre de caractéristiques communes et originales d'ordre politique, économique et urbain. Ces nouvelles communautés sont établies sur la base d’une charte qui détermine préalablement les droits et obligations des habitants et en particulier celui de s’administrer librement notamment avec un consulat. Le plan de la ville est préalablement tracé avant que les lots soient commercialisés auprès des populations alentour invitées à rejoindre un projet fondé notamment sur l’égalité et l’allègement du poids de la structure féodale laïque ou religieuse. Les habitants auront notamment droit de basse justice, droit à avoir une compagnie de gens d’armes, droit de fixer leurs impôts…
Autre innovation, le développement de l’accès à la propriété individuelle pour des populations qui, pour une part, viennent du milieu rural où le servage dominait.
Pour appréhender le concept initial de la bastide, il convient de se reporter aux documents de fondation (plans cadastraux et des chartes) quand ils existent afin de faire fi des transformations ultérieures qui en gênent la lecture. L’architecture des bastides que l’on peut désormais voir, pour intéressante qu’elle soit, n’est en rien celle d’origine car les constructions étaient majoritairement en bois et ce pour des raisons de coût et de rapidité de mise en œuvre. L’architecture en pierre, pour une large part du XVIe siècle, n’est en rien spécifique aux bastides mais relève du style local ce qui n’en ôte pas l’intérêt.
La bastide fonctionne comme un lotissement d'aujourd'hui avec un plan masse et un règlement pour la construction qui doit être effectuée dans un temps donné. Pour ce faire, ont été inventés les « andrones » des passages étroits de quelques dizaines de centimètres. Leur fonction est de permettre la construction des bâtiments indépendamment les uns des autres en évitant le recours à la mitoyenneté et l’attente d’un éventuel riverain. Par ailleurs, le faîtage de la toiture était perpendiculaire à la rue pour permettre de mener l’eau des toits recueillie directement au caniveau central.
Certaines règles d'implantation très précises doivent être respectées comme l'alignement de la façade avant sur la rue, la présence d'un étage et la nécessité de laisser un androne.
La place centrale, unique place de la bastide est l’élément essentiel qui distingue la bastide des schémas types grecs, romains et gallo-romains. En effet, elle n’est pas située, à la croisée des deux axes majeurs de composition de la cité, mais tangentée par deux axes voire quatre. Sauf recomposition urbaine ultérieure et rarissime, aucune voie ne débouchera dans le milieu des côtés de la place.
Cette place est dès l’origine, sans androne, bordée de couverts d'arcade, l’espace central étant totalement minéral et dégagé de toute plantation. Ce n’est qu’ultérieurement et venant trahir la conception initiale qu’il est dans certains cas occupé par une halle ou une église. La place a des dimensions variables sans corrélation avec l'importance de la bastide. Elle est de façon paradoxale le seul équipement public prévu originellement. Souvent, elle comporte une tour qui au premier étage permet de mettre à l'abri les documents de la commune et notamment la charte des coutumes et le paréage ou acte de fondation. Cette salle sert aussi de salle de réunion pour les échevins.
On peut citer, parmi les bastides les plus caractéristiques ou les mieux conservées du point de vue architectural, celles de Monflanquin, Monpazier, Grenade, Mirande ou Labastide d’Armagnac.